[INTRODUÇÃO] O presente artigo teve como objetivo analisar o insucesso do processo de revitalização do bairro do Valongo, em Santos. A partir do anúncio da sede da Petrobras no local, criou-se uma grande expectativa em torno do empreendimento e nos retornos que o mesmo traria para a região, o que movimentou diversos setores, como a construção civil e o turismo. A política pública municipal de desenvolvimento e revitalização do Centro, o Alegra-Centro, vigente desde 2003 na cidade, também fora amplamente analisada a fim de compreender a atuação do poder público em meio a este processo especulativo na cidade, e, posteriormente, o posicionamento atual diante da não conclusão de tais promessas. Sendo assim, buscamos entender os fatores que culminaram no fracasso da promoção do desenvolvimento local da região. [METODOLOGIA] Fora utilizado, para embasamento teórico, a ideia de desenvolvimento presente nos estudos de Amartya Sen (1999), além da questão acerca dos incentivos fiscais e os efeitos para o desenvolvimento a partir destes. A coleta de informações a respeito do tema, amplamente de caráter qualitativo, se deu primeiramente a partir da revisão da literatura sobre desenvolvimento local, também foram realizadas entrevistas semi-estruturadas com atores identificados como relevantes para o tema de pesquisa, além da análise dos três principais jornais da Baixada Santista, em busca das respostas da mídia acerca dos avanços e impasses ocorridos na região. [RESULTADOS] Conforme o desenvolvimento da pesquisa, bem como a análise dos atores entrevistados, é notório que o poder público falhou em proporcionar ao setor privado o ambiente necessário para o desenvolvimento social e econômico da região do Valongo, historicamente degradada por anos de abandono das autoridades. Cabe frisar ainda que através do programa Alegra-Centro não foi gerado valor social na região, sem participação da população local do centro, que carece por representatividade. Hoje o escritório técnico do programa encontra-se num modo “passivo”, no aguardo de novos investimentos interessados na região. O respaldo necessário para o desenvolvimento da área, com ações no âmbito de planejamento urbano, tais como transporte e segurança pública, associado aos investimentos do setor privado, não foram realizados. Ademais, as crises que atingiram a Petrobras no período entre o anúncio da construção e a inauguração da sede, tanto no âmbito nacional, quanto internacional, afetaram significativamente a demanda operacional da sede. [CONCLUSÃO] Em suma, hoje o bairro do Valongo vive um misto de incertezas, entre o novo, representado pelas três novas torres comerciais instaladas, além de equipamentos públicos como o Museu, e o velho, com aspectos do antigo bairro, que tinham a promessa de desaparecer da região, junto com a expectativa de completa revitalização do bairro, algo que não se cumpriu. O cenário atual não favorece a ninguém, nem ao setor privado, nem ao setor público, e principalmente, não favorece à população moradora da região, exposta às transformações ocorridas.