[INTRODUÇÃO] O objetivo dessa pesquisa é analisar o impacto da construção da Sede de Exploração do Pré-sal da Petrobras no Valongo, um dos bairros mais vulneráveis da região central de Santos, para apurar se houve desenvolvimento local, ou não. A pesquisa olha para o programa de revitalização do centro histórico de Santos o Alegra Centro, criado em 2003, questionando a eficácia de incentivos fiscais na promoção do desenvolvimento local e fornecendo um panorama da situação do centro de Santos. A proposta é contrapor expectativas e realidade em relação à construção da sede da Petrobras, buscando entender o papel que o Poder Público, o setor privado e a sociedade civil tiveram no processo que se deu no Valongo. [METODOLOGIA] O conceito de desenvolvimento considerado durante a pesquisa é o de Amartya Sen (1999), de que “(o) desenvolvimento consiste na eliminação de privações de liberdade que limitam as escolhas e as oportunidades das pessoas de exercer ponderadamente sua condição de agente” (Sen, 1999). Com caráter qualitativo, a pesquisa se baseia em entrevistas semi-estruturadas realizadas com a responsável pelo escritório técnico do Alegra Centro, dois professores de arquitetura e urbanismo da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo de Santos, ambos já tendo trabalhado junto à prefeitura municipal, e com o técnico de operações da Refinaria Presidente Bernandes - Cubatão, que trabalha na Petrobras há 32 anos. Para embasar a análise, a pesquisa conta com uma revisão bibliográfica acerca do desenvolvimento local e do impacto de incentivos fiscais na indução de crescimento e desenvolvimento. [RESULTADOS] Os resultados mostram que o incentivo fiscal não parece ser a ação mais eficiente para se atingir o desenvolvimento e, também, como a falta de respaldo da Prefeitura de Santos, na forma de outras ações, contribuiu para os impasses de desenvolvimento da região - com destaque para a falta de participação popular. Não menos relevante é a influência da Petrobras, muito impactada pela operação da Lava Jato, no processo. [CONCLUSÃO] Esse estudo mostrou os impasses de se promover o desenvolvimento local em territórios vulneráveis quando o ator principal é o setor privado. Por um lado a Petrobras enfrenta uma crise nacional e internacional que forçou cortes de investimentos e fez com que diversos empreendimentos, inclusive o analisado neste artigo, não fossem concluídos em sua totalidade. Por outro lado, o Poder Público, através de uma política de incentivos fiscais, não foi capaz de oferecer o respaldo necessário para o setor privado investir na região e ao não incluir a população e os comerciantes locais no processo, dificultou que houvesse uma expansão das liberdades individuais, de tal forma que não se caracterizou um desenvolvimento local.